Κτηματαγορά: Διπλάσια τιμή για ρετιρέ [Αναλυτικές τιμές για αγορά ή ενοικίαση στην Αττική]

Επιστροφή στην «προσιτή πολυτέλεια» των ρετιρέ βλέπουν οι μεσίτες σε όλη τη χώρα. Αν και το κόστος ανεβαίνει, συγκριτικά με χαμηλότερους ορόφους, η θέα και η απόσταση από τους δρόμους κάνει πολλούς να αναζητούν το νέο τους σπίτι στην «κορυφή»...κάποιας πολυκατοικίας.

Στο θέμα του κόστους, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση, τα ίδια τετραγωνικά έχουν «καπέλο» σχεδόν 70% σε σύγκριση με την τιμή που έχει ένα διαμέρισμα στον 1ο ή τον 3ο όροφο, όμως οι τιμές έχουν μεγάλη διακύμανση ανάλογα με την περιοχή και την παλαιότητα της κατασκευής.

Για αγορά, οι επιλογές στο κέντρο της Αθήνας ξεκινούν από 150.000 ευρώ, αλλά ανάλογα με την περιοχή και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου οι τιμές σκαρφαλώνουν γρήγορα και μπορούν να ξεπεράσουν το 1 εκατ. ευρώ. Παράδειγμα, πέρσι, πουλήθηκε ένα από τα ακριβότερα ρετιρέ του Κολωνακίου με τιμή πάνω από τις 10.500 ευρώ ανά τ.μ., στα 5,6 εκατ. ευρώ.

Τα περισσότερα ρετιρέ που προσφέρουν θέα, σύγχρονες ανέσεις, ενεργειακή θωράκιση και βρίσκονται στις δημοφιλείς περιοχές της Αττικής έχουν τιμές κοντά στις 400.000 ευρώ. Πάντα υπάρχει και η λύση του ενοικίου, όπου η διακύμανση έχει παρόμοια χαρακτηριστικά. Μπορείς να βρεις ρετιρέ του 1975 στα Πατήσια από 650 ευρώ το μήνα ή και υπερπολυτελείς κατασκευές σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι ή το Νέο Ψυχικό με ενοίκιο κοντά στις 3.000 ευρώ. Και στο ενοίκιο, τα πιο «λογικά» ακίνητα που μπορούν να καλύψουν τις περισσότερες ανάγκες που μπορεί να έχει κάποιος από ένα ακίνητο φαίνεται να έχουν τιμές κάπου στη μέση του φάσματος, κοντά στα 1.150-1.300 ευρώ.

Η αξία της θέας

Η αγορά των ρετιρέ «παίζει» με τους ίδιους κανόνες, όπως και όλων των ακινήτων. Τοποθεσία, σύγχρονες ανέσεις, έτος δόμησης και ενεργειακή θωράκιση κρίνουν σε μεγάλο βαθμό την τιμή αγοράς ή ενοικίασης. Αυτό που κάνει την επιλογή ενός τέτοιου ακινήτου διαφορετική και την πραγματική αξία του λίγο πιο δύσκολη στον υπολογισμό είναι η θέα. Προφανώς, οι μεσίτες δεν έχουν καμία δυσκολία στην τιμολόγηση, αλλά το θέμα είναι πόσο αξίζει η κάθε θέα για τον κάθε αγοραστή. Για κάποιους, το να ξυπνάς με όλη την Αθήνα «πιάτο» ή τις νύχτες με καλοκαιρία να βλέπεις τη φωτισμένη πόλη έως τη θάλασσα είναι ανεκτίμητο. Αυτό είναι που κάνει τα ρετιρέ ακριβότερα.

Αρκετοί προβάλλουν και το θέμα της αυξημένης ασφάλειας και της μειωμένης ηχορύπανσης, λόγω της μεγαλύτερης απόστασης από το δρόμο, όμως με μια ματιά στις τιμές της αγοράς γρήγορα βλέπουμε ότι δεν είναι αυτό που ανεβάζει την τιμή. Οι περισσότερες πολυκατοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπου θεωρητικά ίσως υπάρχει το μεγαλύτερο θέμα ασφάλειας ή ηχορύπανσης, έχουν συνήθως έξι ή επτά ορόφους. Ο 5ος όροφος δεν είναι λιγότερο ασφαλής από το ρετιρέ του 6ου και η διαφορά ύψους από τους δρόμους δεν είναι πολύ μεγάλη, όμως η διαφορά τιμής είναι αισθητή. Οπότε, πέρα από το τι ζητά ο κάθε πωλητής, στο θέμα των ειδικών χαρακτηριστικών, όπως είναι η θέα, είναι καθαρά θέμα προσωπικής τιμολόγησης. Πόση αξία έχει για τον καθένα προσωπικά και πόσα είναι διατεθειμένος να πληρώσει για μια προνομιακή θέα, που δεν θα έχουν οι περισσότεροι.

Το κόστος

Οπως κι αν το μετρήσεις, όσες υποχωρήσεις κι αν είναι διατεθειμένος να κάνει ένας αγοραστής ή ενοικιαστής, τα ρετιρέ πάντα θα είναι ακριβότερα από όλους τους υπόλοιπους ορόφους. Αυτό, όμως, δεν σημαίνει ότι είναι όλα εκτός δυνατοτήτων για μια οικογένεια. Με δεδομένο ότι το κτίριο έχει ολοκληρωθεί και δεν απαιτούνται άλλες εργασίες για να κατοικηθεί, οι τιμές ξεκινούν από τις 150.000 ευρώ.

Οσα φθηνότερα βρήκαμε στην έρευνά μας, ήταν είτε ημιτελή είτε σε επιτακτική ανάγκη ανακαίνισης, οπότε η τιμή τους βγαίνει εκτός σύγκρισης. Τα βασικά χαρακτηριστικά είναι καλή τοποθεσία, καλή κατάσταση και καλή τιμή (χαμηλή τιμή). Μπορείς να έχεις δύο από τα τρία, αλλά όχι και τα τρία. Στο κέντρο της Αθήνας υπάρχουν καλές επιλογές και μάλιστα κοντά στο χαμηλότερο άκρο των τιμών. Μπορείς να βρεις εύκολα 100-120 τετραγωνικά μέτρα σε 6ο όροφο σε εύρος τιμών 190.000-290.000 ευρώ ανάλογα με την ηλικία και τη θέα.

Σύμφωνα με τους μεσίτες, οι περισσότεροι αναζητούν ένα πιο ήσυχο προάστιο, μακριά από το κέντρο. Στα βόρεια ή τα νότια, οι τιμές για ένα μέσο ρετιρέ, νεότερο της 15ετίας ή πλήρως ανακαινισμένο με αξιόλογη θέα, ξεκινούν κοντά στο μισό εκατομμύριο.

Νεόδμητο (2022) στην Καλλιθέα με επιφάνεια 120 τ.μ., τζάκι, ηλιακό, σύγχρονη θερμομόνωση και καλή θέα, κοστίζει 460.000 ευρώ. Στα βόρεια προάστια μπορείς να βρεις στην ίδια τιμή νεόδμητο ρετιρέ 90 τ.μ. Με παρόμοια χαρακτηριστικά στη Νέα Ερυθραία. Η ισορροπία της τιμής δεν αλλάζει. Μπορείς να βρεις στα ίδια περίπου χρήματα, με μεγαλύτερη επιφάνεια, στα 130 τ.μ., αλλά με έτος δόμησης το 1980.

Με τις περισσότερες επιλογές κοντά στο μισό εκατομμύριο ευρώ, κάτι δίνεις και κάτι παίρνεις. Φθηνότερες επιλογές υπάρχουν στα δυτικά προάστια, όπου υπάρχουν πολλές νέες οικοδομές. Αιγάλεω, Ιλιον, Αχαρνές έχουν νεόδμητα κοντά στις 300.000 ευρώ, στην Ανω Πετρούπολη, όπου κερδίζεις πόντους θέας, οι τιμές ανεβαίνουν στις 450.000 ευρώ και αν δεχθείς δόμηση κοντά στην 25ετία, μπορείς να βρεις πλήρως ανακαινισμένο ρετιρέ με θέα στο Γαλάτσι με λιγότερα από 270.000 ευρώ.

Ακριβή η θέα με το μήνα

Μικρότερη είναι η διακύμανση στα ενοίκια. Αν και υπάρχει χάος ανάμεσα στα φθηνότερα των 650 ευρώ με τα ακριβότερα των 3.000+ ευρώ, το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς των ρετιρέ κινείται πέριξ των 1.150-1.300 ευρώ. Σε αυτό το εύρος τιμών μπορείς να βρεις εύκολα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας (Γκάζι, Αμπελόκηποι, Νέα Κυψέλη), από 100-130 τ.μ., με θέα την Ακρόπολη ή/και τη θάλασσα.

Η καλύτερη θέα είναι που ανεβάζει απότομα την τιμή, όμως ρετιρέ δίχως εξαιρετική θέα μπορείς να βρεις από 650-800 ευρώ στα Πατήσια. Τα ρετιρέ, ειδικά αν δεν είναι νεότερης δόμησης, κρύβουν πολλά αρνητικά, οπότε το χαμηλότερο ενοίκιο σε πολλές περιπτώσεις σημαίνει υψηλό κόστος συντήρησης (θέρμανση/ψύξη, κοινόχρηστα).

Στα νότια, με 1.300- 1.500 ευρώ υπάρχουν πολλά διαθέσιμα ακίνητα στου Ζωγράφου και την Καλλιθέα, ενώ οι τιμές αυξάνονται από 2.000 ευρώ και πάνω όσο πλησιάζεις στην παραλία. Υψηλότερα είναι τα μέσα ενοίκια στα βόρεια προάστια, ειδικά στις νεότερες οικοδομές. Σε Χολαργό και Αγία Παρασκευή οι τιμές ξεκινούν από τα 1.200 ευρώ, όμως σε Μαρούσι ή Πεύκη τα ρετιρέ κυμαίνονται πέριξ των 1.400 ευρώ. Σχετικά νεότερης δόμησης, ποιοτικά ακίνητα σε Χαλάνδρι ή Νέο ψυχικό βρήκαμε σε εύρος τιμών 1.700- 2.200 ευρώ το μήνα.

Ο όροφος θέλει προσοχή

Το ρετιρέ μπορεί να φαίνεται καλή ιδέα, αλλά θέλει ίσως μεγαλύτερη προσοχή στην επιλογή του ακινήτου από ό,τι ένας χαμηλότερος όροφος. Μπορεί να μην έχουν όλοι θέα, όμως ο κάθε όροφος έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του, και οι ανάγκες και οι προτιμήσεις κάθε ανθρώπου είναι που κάνουν πετυχημένη ή όχι την επιλογή. Το ρετιρέ έχει αναμφισβήτητα αρκετά θετικά, όπως μεγαλύτερη ασφάλεια, περισσότερο φως, καλύτερη θέα και πολλά ακόμα, όμως έχει και αρνητικά.

Το πρώτο και ευκολότερο είναι το πολλαπλάσιο κόστος συντήρησης. Δεν έχεις άλλο όροφο από πάνω να σε μονώνει, που σημαίνει ότι πρέπει να δαπανήσεις ένα σημαντικό ποσό σε έξτρα μόνωση για την ταράτσα και για τους εξωτερικούς τοίχους, αλλιώς το κόστος θέρμανσης ή ψύξης μπορεί να γίνει δυσβάσταχτο. Ειδικά στις παλιές κατοικίες, η μόνωση είναι συνήθως ανεπαρκής. Αν δεν αντιμετωπιστεί, μπορεί να οδηγήσει σε έντονη υγρασία, έως και μόνιμη ζημιά στο ακίνητο.

Επίσης, τα ρετιρέ συνήθως είναι οροφοδιαμερίσματα, που σημαίνει ότι, λόγω μεγαλύτερης επιφάνειας, έχουν και τα ακριβότερα κοινόχρηστα. Το αυξημένο κόστος συντήρησης είναι ένας από τους λόγους που αρκετοί επιλέγουν τον προτελευταίο όροφο αντί του ρετιρέ. Συνήθως έχει αρκετά μικρότερη τιμή αγοράς ή ενοικίασης, τα μηνιαία έξοδα συντήρησης είναι χαμηλότερα, ενώ παράλληλα έχει καλή θέα, αν και αρκετά περιορισμένη σε σχέση με ένα ρετιρέ.

Τιμές αγοράς ρετιρέ στην Αθήνα

Κέντρο	Eτος Κατασκευής (Ανακαίνισης)	Τ.Μ.	Oροφος	Τιμή Αγοράς (Ευρώ)
Κυψέλη	1970 (2010)	175 τ.μ.	6ος	590.000
Αγ. Μελετίου – Πλ. Βικτωρίας	1960 (2023)	118 τ.μ.	6ος	285.000
Πλατεία Αμερικής	1960	104 τ.μ.	6ος	150.000
Πλατεία Αμερικής	2010	108 τ.μ.	7ος	190.000
Aγιος Παντελεήμονας	1980	140 τ.μ.	6ος	250.000
Πλατεία Γκύζη	2022	103 τ.μ.	6ος	380.000
Βοτανικός	Υπό κατασκευή	115 τ.μ.	6ος	468.000
Ερυθρός, Αμπελόκηποι	1980	103 τ.μ.	6ος	210.000
Ερυθρός, Αμπελόκηποι	2024	110 τ.μ.	7ος	530.000
Κολωνάκι	1970	160 τ.μ.	6ος	1.200.000