Κτηματαγορά: «Εκρηξη» τιμών στα νεόδμητα ακίνητα [πίνακες]

Ακριβότερα αλλά περιζήτητα, τα νεόδμητα ακίνητα. Η οικοδομή βρίσκεται σε άνοδο, όμως οι νέες κατοικίες είναι πολύ λίγες για να καλύψουν τη ζήτηση, εκτοξεύοντας τις τιμές κοντά σε...επίπεδα-ρεκόρ.

Το μέσο κόστος αγοράς μίας κατοικίας νεότερης των 5 ετών, ήταν πέρσι 290.000 ευρώ. Από το 2017 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2023 παρατηρήθηκε αύξηση 71,1% στις τιμές πώλησης των νεόδμητων κατοικιών στην Αττική και 53,8% πανελλαδικά. Στο σύνολο του 2023, σε ολόκληρη την επικράτεια, οι τιμές αγοραπωλησιών των νεόδμητων ακινήτων (έως 5 ετών) αυξήθηκαν κατά 11%, ενώ τα παλαιότερης κατασκευής κατά 13% σε σύγκριση με τα στοιχεία του 2022.

Μεγάλη ζήτηση

Οι νέες κατασκευές μπορεί να αυξάνονται από έτος σε έτος, όμως παραμένουν λίγες συγκριτικά με τη ζήτηση και αποτελούν πολύ μικρό ποσοστό των συνολικών αγοραπωλησιών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η Αττική, όπου ήταν μόλις το 3,18% των συνολικών μεταβιβάσεων. Δεδομένου του μεγάλου ενδιαφέροντος για την αγορά νέων και ποιοτικών ακινήτων, οι τιμές τους αυξάνονται σημαντικά από έτος σε έτος, τραβώντας ανοδικά και τις παλαιότερες κατασκευές. Πέρσι, στον Δήμο Αθηναίων το μέσο τίμημα μεταβίβασης νεόδμητης κατοικίας κατασκευής μετά το 2018, διαμορφώθηκε στα 3.069 ευρώ (3.145 σε όλη την Αττική), ενώ η μέση επιφάνεια των πωληθέντων ακινήτων ήταν περί τα 74,1 τετραγωνικά μέτρα. Στην κορυφή τόσο της ζήτησης όσο και των τιμών είναι τα «πράσινα» νεόδμητα (ενεργειακή κλάση «A+»), τίτλος που αφορά τόσο την ενεργειακή τους θωράκιση όσο και τον τρόπο κατασκευής τους. Σχετικές έρευνες δείχνουν ότι το 2023 τα «πράσινα» διαπιστευτήρια ενός κτιρίου είναι ολοένα και σημαντικότερα για περισσότερο από το 50% ενοικιαστών/αγοραστών. Κάτι που σπρώχνει ακόμα περισσότερους προς τα νεόδμητα. Ακόμα και αν σε ένα παλαιότερο ακίνητο γίνει σημαντική ανακαίνιση, δύσκολα θα φτάσει μία κατοικία που έχει σχεδιαστεί εξαρχής με «πράσινο προφίλ».

Οικοδομή

Γνώστες της αγοράς επισημαίνουν ότι θα χρειαστούν χρόνια μέχρι ο ρυθμός νέων κατασκευών να καλύψει τη ζήτηση της αγοράς, παρά την αύξηση του αριθμού παραγωγής των τελευταίων ετών. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, τους πρώτους εννέα μήνες του 2023 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα είχε αύξηση κατά 9,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση 13,9% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 17,7% στον όγκο σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022. Οι μηχανικοί υποστηρίζουν ότι το 2024 αναμένεται «καλύτερη επίδοση», αν δεν υπάρξουν νέες εκπλήξεις, καθώς οι τιμές των οικοδομικών υλικών επηρεάζονται σημαντικά από τις διεθνείς εξελίξεις. Βασικός παράγοντας είναι το κόστος κατασκευής. Τα υλικά ακριβαίνουν, όμως οι κατασκευαστές δεν έχουν άλλα περιθώρια για απορρόφηση του επιπλέον κόστους και κάθε νέα αύξηση περνά στην τελική τιμή. Δεδομένης της μικρής παραγωγής αυτό δεν αποτελεί πρόβλημα, καθώς ακόμα και ακριβά τα ακίνητα πωλούνται. Την τάση ανόδου των τιμών επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της ΤτΕ, με τα τελευταία στοιχεία να δείχνουν ότι το γ’ τρίμηνο του 2023 τα νέα διαμερίσματα έγιναν κατά 11,6% ακριβότερα από ό,τι το 2022.

Ερευνα

Ερευνα του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, σχετικά με τα οικιστικά ακίνητα κατασκευής μετά το 2018, δείχνει ότι υπάρχουν περιθώρια για νέα άνοδο τιμών το 2024, ενώ τοποθετεί το μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση νεόδμητου ακινήτου στην Αττική σε 3.145 ευρώ/τ.μ. Η Αττική είναι η μεγαλύτερη αγορά στην Ελλάδα και καθορίζει τις συνολικές τάσεις στο ελληνικό Real Estate. Σύμφωνα με το μητρώο αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Ψηφιακής Διακυβέρνησης, βλέπουμε μέση επιφάνεια ανά μεταβίβαση 92,21 τ.μ. και μέσο κόστος αγοράς ανά τετραγωνικό τα 3.145 ευρώ που προαναφέραμε, με μέσο τίμημα πέρσι τα 290.000 ευρώ. Η έρευνα επικεντρώθηκε σε 35 περιοχές της Αττικής όπου συνολικά τα νεόδμητα αποτελούν μόλις το 3,18% επί του συνόλου των μεταβιβάσεων. Στον Δήμο Αθηναίων, μόλις το 1,75% των μεταβιβάσεων αφορούσε κατοικίες κατασκευής μετά το 2018 και σε απόλυτους αριθμούς μόλις 83. Αναμενόμενο εύρημα, δεδομένου του κορεσμού στο κέντρο της Αθήνας. Το ενδιαφέρον για νέες κατασκευές έχει στραφεί σε περιοχές κυρίως των δυτικών και ανατολικών προαστίων όπου τα οικόπεδα είναι περισσότερα και φθηνότερα. Αυτό έχει δημιουργήσει σημαντικό αναπτυξιακό κύμα, με τα υψηλότερα ποσοστά μεταβιβάσεων νεόδμητων ακινήτων να καταγράφονται στο Ιλιον με 22%, στον Αλιμο που έχει τη δεύτερη θέση με 16,41%, στα Βριλήσσια 14,29%, στο Ελληνικό/Αργυρούπολη 13% και στην Πετρούπολη 12,22%. Στον αντίποδα, τα μικρότερα ποσοστά μεταβιβάσεων νεόδμητων, μετά τον Δήμο Αθηναίων, ήταν το 2023 στο Αιγάλεω με μόλις 1,67%, στο Γαλάτσι με 1,22%, στου Ζωγράφου 1,52%, στην Κηφισιά 1,66%, στην περιοχή Φιλοθέης-Ψυχικού 1,98% και τέλος στο Χαϊδάρι 1,39%.

Έως και 6.870 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο στην Αττική

Οι νέες κατασκευές μπορεί να είναι ακριβότερες από τις παλαιότερες, όμως αυτό δεν σημαίνει ότι όλες είναι μακριά από τις δυνατότητες του μέσου αγοραστή. Ναι, το άνω άκρο είναι τα 6.870 ευρώ/τ.μ. στη Γλυφάδα, όμως υπάρχουν νεόδμητα με μέση τιμή ανά τετραγωνικό 1.984 ευρώ/τ.μ. στον Βύρωνα. Αυτό σημαίνει ότι μία κατοικία 75 τ.μ. «του κουτιού» μπορεί να αγοραστεί με τιμές κοντά στα 150.000 ευρώ. Σύμφωνα με την ανάλυση των στοιχείων από το μητρώο αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων, που πραγματοποίησε ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, στη Βούλα το μέσο τίμημα αγοράς νεόδμητης κατοικίας ήταν στις 4.993 €/τ.μ. και με μέση επιφάνεια τα 157,8 τ.μ., στο Ελληνικό/Αργυρούπολη στις 4.209€/τ.μ. και με μέση επιφάνεια 95,15 τ.μ., στη Δάφνη/Υμηττός στις 3.851€/τ.μ. και με μέση επιφάνεια 47,62 τ.μ. και στο Χαλάνδρι στις 3.260€/τ.μ. και με επιφάνεια 113,7 τ.μ. Σύμφωνα με την ανάλυση, οι μεγαλύτερες μέσες επιφάνειες καταγράφονται στον Αλιμο (115,82 τ.μ.), στα Βριλήσσια (118,50 τ.μ.), στη Βούλα (157,80 τ.μ.), στον Χολαργό/Παπάγου (106,9 τ.μ.) και στο Χαλάνδρι (113,7 τ.μ.). Η άλλη όψη είναι η Δάφνη/Υμηττός (47,62 τ.μ.), Ηράκλειο (62,6 τ.μ.) και Καλλιθέα (59,5 τ.μ.), όπου καταγράφονται οι μικρότερες μέσες επιφάνειες. Μεγάλα και μικρά, φθηνότερα ή ακριβότερα, τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν την πρώτη επιλογή για πολλούς που έχουν τη δυνατότητα να τα αγοράσουν, ενώ σύμφωνα με τους μεσίτες, η αύξηση του ετήσιου ρυθμού νέων κατασκευών, είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για να πέσουν οι μέσες τιμές στο σύνολο της αγοράς κατοικίας.

ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ 2023

ΑΤΤΙΚΗ	ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΙΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟ 2018	ΠΟΣΟΣΤΟ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΕΠΙ ΤΟΥ ΣΥΝΟΛΟΥ ΤΩΝ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΕΩΝ ΤΟ 2023
Αγία Παρασκευή	12	9,16%
Αγιος Δημήτριος	11	7,64%
Αγιοι Ανάργυροι	3	3,75%
Δήμος Αθηναίων	83	1,75%
Αιγάλεω	2	1,67%
Αλιμος	21	16,41%
Μαρούσι	10	5,75%
Βριλήσσια	11	14,29%
Βύρωνας	8	4,06%
Γαλάτσι	2	1,22%
Γλυφάδα	21	7,75%
Δάφνη/Υμηττός	8	8,25%
Ελληνικό/ Αργυρούπολη	13	13,00%
Ζωγράφου	4	1,52%
Ηλιούπολη	4	2,47%
Ηράκλειο	2	2,00%
Ιλιον	4	22,22%
Καλλιθέα	12	2,78%
Κηφισιά	3	1,66%
Λυκόβρυση/Πεύκη	1	1,92%
Μοσχάτο/Ταύρος	2	2,17%
Νέα Ιωνία	2	1,33%
Νέα Σμύρνη	3	1,20%
Παλαιό Φάληρο	12	4,44%
Παπάγου/Χολαργός	10	6,29%
Περιστέρι	6	2,79%
Πετρούπολη	11	12,22%
Νέα Φιλαδέλφεια/Χαλκηδόνα	2	2,38%
Φιλοθέη/Ψυχικό	2	1,98%
Χαϊδάρι	1	1,39%
Χαλάνδρι	14	8,64%
Σύνολο	301	3,18%

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, οικιστικά ακίνητα κατασκευής μετά το 2018.

ΜΕΣΟ ΤΙΜΗΜΑ/ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

ΑΤΤΙΚΗ	ΜΕΣΟ ΤΙΜΗΜΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΝΕΟΔΜΗΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟ 2018 ΣΕ €/Τ.Μ.	ΜΕΣΗ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΝΕΟΔΜΗΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟ 2018 ΣΕ Τ.Μ.
Αγία Παρασκευή	2.218	98,7
Αγιος Δημήτριος	2.703	95,7
Δήμος Αθηναίων	3.069	74,1
Αλιμος	2.650	115,82
Μαρούσι	3.108	81,04
Βριλήσσια	3.237	118,50
Βούλα	4.993	157,8
Βύρωνας	1.984	74,9
Γλυφάδα	6.870	92,1
Δάφνη/Υμηττός	3.851	47,62
Ελληνικό/Αργυρούπολη	4.209	95,15
Ζωγράφου	2.562	75,6
Ηράκλειο	2.886	62,6
Καλλιθέα	2.938	59,5
Παπάγου/Χολαργός	2.547	106,9
Περιστέρι	2.487	85,41
Χαλάνδρι	3.260	113,7