Τουλάχιστον 4.000.000 ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές τιμές ζώνης, πάνω από 4.000.000 με αδήλωτες ιδιοκτησίες στο Κτηματολόγιο και σχεδόν 1.000.000 ιδιοκτήτες αυθαιρέτων θα βρεθούν ενώπιον…
ακραίων καταστάσεων το 2020, αν δεν προχωρήσουν εγκαίρως σε μεταβιβάσεις ή δεν τακτοποιήσουν τις εκκρεμείς υποθέσεις τους το συντομότερο δυνατό.
Πρακτικά, αρκετοί ιδιοκτήτες καταγράφονται στους εν δυνάμει χαμένους, είτε γιατί έχουν ακίνητη περιουσία σε περιοχή με χαμηλές αντικειμενικές αξίες, είτε γιατί έχουν αυθαίρετη κατασκευή, είτε γιατί δεν τα έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο. Το πλέον σημαντικό θέμα είναι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που έρχεται από την 1/1/2020. Οι τιμές ζώνης θα έπρεπε να έχουν εξισωθεί με τις πραγματικές (αγοραίες) από τον περασμένο Ιούλιο, αλλά, για προεκλογικούς λόγους, η προηγούμενη κυβέρνηση των ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝΕΛ δεν προχώρησε σε ένα τέτοιο αντιλαϊκό μέτρο, αν και το έχει υπογράψει στη συμφωνία με τους δανειστές. Αν εφαρμόζονταν οι νέες τιμές ζώνης, τότε σε όλες τις «φτωχές» περιοχές θα έπρεπε να υπάρξει εκρηκτική άνοδος των τιμών, ενώ σχεδόν σε όλα τα «ρετιρέ» των πλούσιων περιοχών θα έπρεπε να γίνουν μειώσεις.
Η επικράτηση της μίας και μοναδικής τιμής στην αγορά αναμένεται να «ξεκλειδώσει» μεταξύ πολλών άλλων τις εξελίξεις στην κτηματαγορά, καθώς οι ξένοι επενδυτές δεν μπορούν να αντιληφθούν πώς ένα περιουσιακό στοιχείο έχει άλλη αξία σε ιδιωτικό επίπεδο και άλλη ως φορολογικό αντικείμενο! Πρέπει δε να σημειωθεί ότι η επικράτηση της μίας και μοναδικής τιμής έναντι όλων αποτελεί πάγιο αίτημα των δανειστών από το πρώτο μνημόνιο, αλλά οι κυβερνήσεις προσπαθούσαν να αποφύγουν την «καυτή πατάτα», καθώς θα προκαλούσαν μεγαλύτερο οικονομικό κόστος στις λαϊκές περιοχές και συνεπώς θα έχαναν σημαντικά ερείσματα στο εκλογικό σώμα.
Κατά την τελευταία περίοδο παρατηρούνται αυξημένες μεταβιβάσεις ακινήτων σε περιοχές με χαμηλές τιμές, ακριβώς λόγω των προσδοκιών για αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Αντιθέτως, στάση αναμονής τηρούν οι επενδυτές αλλά και όσοι έχουν ακίνητα στις «ακριβές» περιοχές προκειμένου να προχωρήσουν σε πράξεις γονικών παροχών ή δωρεών, ενώ δεν λένε «όχι» σε μεταβιβάσεις κυρίως προς αλλοδαπούς που ενδιαφέρονται να αποκτήσουν τη «Χρυσή Βίζα». Η κτηματαγορά βρίσκεται σε μια μεταβατική φάση, καθώς οι περιοχές-φιλέτα θα αποτελέσουν πόλο έλξης για τα υψηλά βαλάντια, τα οποία θα κληθούν να πληρώσουν χαμηλότερους φόρους λόγω μείωσης των τιμών ζώνης, ενώ όσοι κατέχουν ακίνητα σε «φτηνές» περιοχές θα αναγκαστούν να βάλουν το χέρι βαθύτερα στην τσέπη.
Η προηγούμενη κυβέρνηση αρνιόταν να εφαρμόσει ένα συμφωνημένο μέτρο, το οποίο μάλιστα ήταν και προαπαιτούμενο τόσο των μνημονιακών όσο και των μεταμνημονιακών αξιολογήσεων. Η κυβέρνηση Μητσοτάκη διά του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα έχει ανακοινώσει ότι από την 1/1/2020 θα γίνει η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης. Οι αυξημένες τιμές ζώνης θα πλήξουν κυρίως τις λεγόμενες «λαϊκές συνοικίες», αλλά και το συντριπτικά μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής επικράτειας. Δηλαδή, τη συντριπτική πλειονότητα των συνοικιών στις πρωτεύουσες των νομών, τις κωμοπόλεις, τα χωριά και τους οικισμούς. Ταυτόχρονα, θα μειωθούν οι τιμές ζώνης στις πολύ ακριβές περιοχές, καθώς οι εμπορικές έχουν υποχωρήσει σε θεαματικά χαμηλότερα επίπεδα λόγω της οικονομικής πίεσης των προηγούμενων ετών. Επιπλέον, θα υπάρξουν κάποιες αυξομειώσεις σε «μεγαλομεσαίες» και «μεσαίες» περιοχές, ενώ σχεδόν σε όλες τις «μικρομεσαίες» θα υπάρξουν αυξήσεις.
Αυξήσεις «φωτιά»
Σύμφωνα με τα μέχρι στιγμής δεδομένα, οι τιμές ζώνης πρέπει να αυξηθούν σε περίπου 7.500 περιοχές, ενώ σε 4.000 από αυτές, πέρυσι, το υπουργείο Οικονομικών τις είχε «παγώσει» για να μην αυξηθεί ο ΕΝΦΙΑ. Σημειώνεται ότι το 2018 η κυβέρνηση των ΣΥΡΙΖΑ-ΑΝΕΛ προχώρησε σε κάποιες αναπροσαρμογές τιμών με στόχο να διατηρήσει αμετάβλητο τον στόχο για είσπραξη 2,65 δισ. ευρώ από τον ΕΝΦΙΑ, αποφεύγοντας να πάρει τις δύσκολες αποφάσεις για τις οποίες είχε δεσμευτεί έναντι των δανειστών.
Ένα μεγάλο ερώτημα είναι εάν η κυβέρνηση θα εφαρμόσει πλήρως τις εισηγήσεις των ανεξάρτητων εκτιμητών, οι οποίες έμειναν στο… συρτάρι του υπουργείου Οικονομικών με την προηγούμενη κυβέρνηση. Οι νέες τιμές αναμένεται να είναι έτοιμες μέσα στον Δεκέμβριο και στη συνέχεια θα αναρτηθούν στο site του υπουργείου Οικονομικών. Όπως έχει γράψει προ μηνών το «Π», οι νέες αντικειμενικές αξίες είναι μία από τις «καυτές πατάτες» που κληρονόμησε η κυβέρνηση Μητσοτάκη από την προηγούμενη, η οποία επιμελώς φρόντισε να μη «λουστεί» το πολιτικό κόστος. Σημειώνεται ότι οι εκτιμητές ακινήτων είχαν βρει τεράστιες αποκλίσεις ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές τιμές σε 7.000 από τις συνολικά 11.000 περιοχές. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι σε ένα μεγάλο μέρος της χώρας οι τιμές θα αυξηθούν τουλάχιστον κατά 50% και ίσως 100% (!), ενώ στις ακριβές περιοχές και γενικά όπου οι τιμές είναι… εξωπραγματικές, μπορεί να υπάρξουν μειώσεις από 10% έως 20%.
Τι συμφέρει να κάνετε
Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα οδηγήσει εκατομμύρια ιδιοκτήτες σε σημαντικές επιβαρύνσεις για μεταβιβάσεις, ΕΝΦΙΑ, φόρους γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών, τεκμήρια και τέλη (Πίνακας 3).
Σύμφωνα με τους μεσίτες και τους συμβολαιογράφους, αυτοί που πρέπει να βιαστούν ώστε να αγοράσουν ή να μεταβιβάσουν ακίνητο είναι οι εξής:
1. Όσοι κατέχουν ακίνητα στην επαρχία με τιμές ζώνης 500-700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
2. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας με χαμηλή τιμή ζώνης ή κοντά στους σταθμούς του μετρό.
3. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές της Ανατολικής και Δυτικής Αττικής αλλά και των Δήμων της ευρύτερης περιοχής του Πειραιά.
4. Όσοι κατέχουν δευτερεύουσες κατοικίες σε χωριά και οικισμούς της επαρχίας.
5. Όσοι έχουν ακίνητα σε μικρομεσαίες περιοχές όπου λόγω έργων υποδομής οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί.
6. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε αστικές περιοχές όπου υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για μισθώσεις τύπου Airbnb.
7. Όσοι κατέχουν ακίνητα σε περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος όπως η Κρήτη, τα Ιόνια νησιά, η Ρόδος και σχεδόν όλα τα νησιά του Αιγαίου.
Αντιθέτως, αυτοί που πρέπει να περιμένουν ώστε να αγοράσουν σε χαμηλότερες τιμές και να πληρώσουν λιγότερους φόρους μεταβίβασης, ΕΝΦΙΑ κλπ. είναι οι εξής:
1. Όσοι έχουν ακίνητα στα ακριβά βόρεια και νότια προάστια της Αθήνας, όπως η Εκάλη, η Φιλοθέη, η Πολιτεία, το Παλαιό Ψυχικό, η Βούλα, η Βουλιαγμένη ή και άλλες ακριβές περιοχές της ελληνικής επικράτειας.
2. Όσοι έχουν ακίνητα σε ακριβές, μεσαίες περιοχές όπου θα υπάρξουν μικρές μειώσεις αντικειμενικών αξιών και συνεπώς των ανάλογων επιβαρύνσεων.
Με βάση τον Πίνακα 1, αξίζει να σημειωθεί ότι μια αύξηση της τιμής ζώνης από τα €550 στα €751 ή και στα €1.000, που είναι το ελάχιστο κόστος οικοδομής, θα οδηγήσει σε επιβάρυνση του ΕΝΦΙΑ κατά 45%! Έτσι, αν δεν αλλάξουν οι κλίμακες, τότε όσοι έχουν ακίνητα σε «φθηνές» περιοχές θα δουν ότι η φετινή μείωση του ΕΝΦΙΑ δεν θα έχει κανένα πρακτικό αντίκρισμα, καθώς του χρόνου η φορολογική επιβάρυνση θα εκτοξευτεί.
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 1
Έστω ιδιοκτήτης διαμερίσματος 80 τ.μ. στο Πέραμα όπου η τιμή ζώνης είναι €550. Πέρυσι είχε πληρώσει ΕΝΦΙΑ €160 και μετά τις μειώσεις που ανακοίνωσε η κυβέρνηση ωφελήθηκε κατά €48. Άρα, φέτος θα πληρώσει ΕΝΦΙΑ €112.
Αν η τιμή ζώνης αυξηθεί στα €800, δηλαδή ο βασικός φόρος ανέλθει στα €2,90/τμ., τότε του χρόνου θα πληρώσει €232! Συνεπώς, τα €48 ευρώ του φετινού οφέλους θα πάνε… στράφι, καθώς ο ΕΝΦΙΑ του 2020 θα είναι αυξημένος κατά €80 σε σχέση με τον φετινό, ο οποίος είναι μειωμένος σε σχέση με πέρυσι! Αν ο ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου επιχειρήσει να μεταβιβάσει φέτος το ακίνητο, θα πληρώσει για συμβόλαια περίπου €1.200. Αν η τιμή ζώνης αυξηθεί στα €800, τότε η επιβάρυνση το 2020 θα ανέλθει στα €1.745, ενώ αν «πετάξει» στα €1.000, τότε θα επιβαρυνθεί με €2,180!
ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ 2
Έστω ακίνητο 200 τ.μ. που βρίσκεται σε περιοχή με αντικειμενική αξία €5.001 και βασικό φόρο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ στα €13,00/τ.μ. Η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανέρχεται σε €1.000.000 και ο ΕΝΦΙΑ που πλήρωσε ήταν €2.730, καθώς επιβαρύνθηκε και με τον συντελεστή προσαύξησης 1,05, όπως προβλέπει η κλίμακα του συμπληρωματικού φόρου της μεγάλης ακίνητης περιουσίας (Πίνακας 2). Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης με την έκπτωση 10% θα πληρώσει φέτος ΕΝΦΙΑ €2.457, έχοντας όφελος €273.
Αν η τιμή ζώνης μειωθεί στα €4.499, τότε ο βασικός φόρος μειώνεται στα €11,10/τ.μ. και ο νέος ΕΝΦΙΑ που θα πληρώσει το 2020 θα είναι €2.220 με τον συντελεστή προσαύξησης λόγω μεγάλης περιουσίας να μειώνεται στο 1. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που θα πληρώσει φέτος ΕΝΦΙΑ €2.457, το 2020 θα έχει και νέο όφελος €237, λόγω μείωσης της τιμής ζώνης κατά 10%.
Αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, σημερινής αντικειμενικής αξίας €1.000.000 μεταβιβάσει φέτος το ακίνητο, τότε θα πληρώσει για συμβόλαια περίπου €30.000 (συνολική επιβάρυνση 3% επί της αναγραφόμενης αξίας). Αν η τιμή ζώνης μειωθεί του χρόνου στα €4.499, τότε η αντικειμενική αξία του ακινήτου θα μειωθεί στα €899.800. Έτσι, το κόστος σύνταξης συμβολαίων και τα λοιπά έξοδα (3%) θα περιοριστούν στα €27.000 και συνεπώς θα έχει όφελος €3.000 σε σχέση με φέτος.
Οι φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες
Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα.
1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3% επί αντικ. αξίας.
2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία αναλόγως εμβαδού και τιμής ζώνης.
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων.
3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο.
Κτίσματα: 2,50-16,25€/τ.μ.
Οικόπεδα: 0,0037-11,25€/τ.μ.
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ.
Φυσικά πρόσωπα: 0,1%-1%.
Νομικά πρόσωπα.: 0,25%-5%
5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα) 0,025-0,035%.
6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών 15%.
Γ. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία.
7. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24%.
8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3%.
9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3%.
10. Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 1,5%.
11. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%.
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ.
13. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%.
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά).
14. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής Ακινήτων.
Α΄ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς: συντελεστές 1%-10%.
B΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ.: συντελεστές 5%-20%.
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%.
15. Φόρος Δωρεάς Ακινήτων.
Α΄ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1%-10%.
Β΄ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ.: συντελεστές 5%-20%.
Γ΄ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%.
Ε. Κτηματολόγιο – πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές.
16. Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο.
35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ.
17. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
(Ν. 4178/2013).
18. Εισφορές σε γη έως 50% & χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλεων (Ν. 1337/83 – Ν. 4315/14).
Δημοσιεύθηκε στην εφημερίδα Παρασκήνιο
.png)
