Γιατί ανεβαίνουν οι τιμές των ακινήτων

Η προοπτική μείωσης των φόρων τα επόμενα χρόνια, οι δύο αυξήσεις αντικειμενικών αξιών μέσα στους επόμενους 6 μήνες, η συνεχής αύξηση του τουριστικού ρεύματος, η ισχυρή ζήτηση λόγω «χρυσής βίζας», η…

μόδα του AirBnB, η αναγκαστική πώληση λόγω απειλής κατάσχεσης και ο ΕΝΦΙΑ αποτελούν τους επτά παράγοντες που διαμορφώνουν νέα δεδομένα στην κτηματαγορά και ωθούν σε γενικές γραμμές προς υψηλότερα επίπεδα τις τιμές.

Οι αυξητικές τάσεις στις τιμές των ακινήτων καταγράφονται και στα προσφάτως δημοσιευμένα στοιχεία της Τραπέζης Ελλάδος, όπου φαίνεται ότι η αντιστροφή ξεκίνησε στο α΄ τρίμηνο του 2018. Ειδικά για τα διαμερίσματα καταγράφονται αυξήσεις 0,5% το α΄ τρίμηνο του περασμένου έτους, 1,2% το 2ο, 2,2% στο 3ο και 2,6% στο 4ο, ενώ το 2017 σημειώθηκε μείωση 1%. Τα στοιχεία δείχνουν επίσης ότι στο α΄ τρίμηνο του 2019 σημειώθηκε αύξηση 4% στις τιμές των νέων διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών και 3,9% για τα άνω των 5 ετών. Σημειώνεται ότι το 2018 οι τιμές των νέων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 1,8%, ενώ το 2017 μειώθηκαν κατά 0,8%, ενώ η αντίστοιχη αύξηση για τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 1,4% το 2018, έναντι μείωσης 1,2% το 2017.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις παραγόντων της Κτηματαγοράς, σε πρόσφατο συνέδριο για το Real Estate, η αντιστροφή της τάσης έχει ξεκινήσει από το Λεκανοπέδιο της Αττικής, όπου κατοικεί ο μισός πληθυσμός της χώρας και οι τιμές των ακινήτων από το 2008 είχαν υποχωρήσει ακόμη και έως 50% σε κάποιες περιοχές. Ως κύριοι λόγοι καταγράφονται το αγοραστικό ενδιαφέρον ξένων για την απόκτηση της «χρυσής βίζας» καθώς και το κίνητρο για υψηλά έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις μέσω Airbnb. Οι ειδικοί της Κτηματαγοράς εκτιμούν ότι τώρα είναι το ιδανικό timing για αγορές, Ως προς τη «χρυσή βίζα» εκτιμάται ότι οι μισές πωλήσεις αφορούν σε Κινέζους (4.154 φυσικά πρόσωπα), ενώ ακολουθούν οι Ρώσοι και οι Τούρκοι που τα τελευταία 6 χρόνια έχουν ρίξει στην αγορά πάνω από 400 εκατ. ευρώ. Ως γνωστόν, η χορήγηση «χρυσής βίζας» προϋποθέτει επένδυση στην Ελλάδα άνω των 250.000 ευρώ. Ενισχυτικό στοιχείο της ζήτησης τόσο για τις αγοραπωλησίες όσο και τις μισθώσεις είναι ο… ΕΝΦΙΑ, ο οποίος «ξύπνησε» χιλιάδες ιδιοκτήτες, καθώς προχώρησαν σε ανακαινίσεις και σε εμπορική αξιοποίηση ων ακινήτων τους (κατοικίες και καταστήματα).

Κύριο χαρακτηριστικό της περιόδου που διανύουμε είναι οι αυξητικές τάσεις αλλά και η σχετικώς περιορισμένη προσφορά, καθώς οι πωλητές περιμένουν στη… γωνία, ευελπιστώντας σε καλύτερες τιμές λόγω της προοπτικής μείωσης των φόρων, αλλά και της πίεσης που θα αισθανθούν οι αγοραστές ενόψει αύξησης των αντικειμενικών αξιών ώστε να εξισωθούν με τις εμπορικές. Από την άλλη πλευρά, μεγάλο είναι το πρόβλημα και στις μισθώσεις, καθώς τα ακίνητα προς ενοικίαση είναι δυσεύρετα και τα ενοίκια πολύ υψηλά. Χαρακτηριστικές είναι οι περιπτώσεις σε Κουκάκι, Παγκράτι αλλά και στο εμπορικό τρίγωνο της Αθήνας και τα Νότια Προάστια, όπου λειτουργεί το Airbnb. Επιπλέον, παρατηρείται μεγάλο επενδυτικό ενδιαφέρον στην Αθηναϊκή Ριβιέρα με σημείο αναφοράς την επένδυση στο Ελληνικό, για την οποία εκφράζονται εκτιμήσεις ότι θα ξεμπλοκάρει σύντομα, καθώς αποτελεί προτεραιότητα για τη νέα κυβέρνηση που θα προκύψει στις 7 Ιουλίου. Σε Πειραιά, Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη, Βάρκιζα και Λαγονήσι παρατηρούνται επίσης κινήσεις αγοράς ακινήτων και μάλιστα ιδιαίτερα ποιοτικών.

Σε γενικές γραμμές, οι προτιμήσεις των αγοραστών στρέφονται σε διαμερίσματα άνω των 25 ετών με εμβαδόν μεταξύ 70-110 τ.μ., ενώ περιορισμένο είναι το ενδιαφέρον για νεόδμητες κατοικίες έως 5 έτη και ελαφρώς αυξημένο για όσες είναι από 6-15 έτη. Η αποφυγή εξαγοράς νέων ακινήτων σχετίζεται με τις υψηλές τιμές αλλά και τον απαγορευτικό τραπεζικό δανεισμό. Σύμφωνα με τα στοιχεία που διαθέτουν τα μεσιτικά γραφεία και από τις αγοραπωλησίες που καταγράφονται στις ΔΟΥ, οι 8 στις 10 περιπτώσεις στην Αττική αφορούν σε διαμερίσματα ή μονοκατοικίες και 10% επαγγελματικούς χώρους, ενώ το υπόλοιπο 10% σε άλλες κατηγορίες ακινήτων (οικόπεδα, αγροτεμάχια κλπ.).

«Crash test» πλειστηριασμοί, ΕΝΦΙΑ και αντικειμενικές

Καταλυτικό ρόλο για την κίνηση στην κτηματαγορά το προσεχές διάστημα θα διαδραματίσουν οι νέες αντικειμενικές αξίες, καθώς θα προκαλέσουν ανακατατάξεις στον ΕΝΦΙΑ, ενώ ξεχωριστό ρόλο θα διαδραματίσουν οι μαζικές κατασχέσεις ακινήτων λόγω οφειλών προς τις τράπεζες και το Δημόσιο.

Σύμφωνα με τις δεσμεύσεις που έχει αναλάβει η απερχόμενη κυβέρνηση, την 1η Ιουλίου και την 1/1/2020 πρέπει να ολοκληρωθεί η αύξηση στις τιμές ζώνης των ακινήτων ώστε να επικρατήσει η «μία και μοναδική τιμή». Κάτι τέτοιο είναι δεσμευτικό και για την επόμενη κυβέρνηση, η οποία καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στις εξαγγελίες για μείωση φόρων και στη συμφωνία που έχουν συνάψει οι ελληνικές Αρχές με τους δανειστές. Ως σημείο αναφοράς θα ληφθεί το Ελάχιστο Κόστος Οικοδομής το οποίο σήμερα διαμορφώνεται στα 1.000€/τ.μ. Μια τέτοια εξέλιξη αναμένεται να εκτινάξει τη φορολογητέα αξία σε εκατοντάδες λαϊκές συνοικίες στις μεγάλες πόλεις της χώρας, σε κωμοπόλεις, χωριά, νησιά και οικισμούς.

Οι μεγάλοι χαμένοι είναι όσοι έχουν ακίνητα σε περιοχές όπου η σημερινή ελάχιστη τιμή ζώνης βρίσκεται μεταξύ 500-700 ευρώ/τ.μ. Ενδεικτικά τέτοιες περιοχές είναι τα Άνω Λιόσια, το Ζεφύρι, το Πέραμα και άλλες εντός Αττικής αλλά και στην υπόλοιπη επικράτεια. Αντιθέτως, θα ωφεληθούν οι κάτοχοι ακινήτων σε περιοχές με τιμές άνω των 3.000 ευρώ/τ.μ., καθώς εκεί οι ελάχιστες τιμές θα υποχωρήσουν σε αρκετές περιπτώσεις και συνεπώς, ακόμη και αν παραμείνει ίδιος ο ΕΝΦΙΑ, οι υπόλοιπες επιβαρύνσεις θα είναι χαμηλότερες σε σχέση με σήμερα. Σε αυτήν την κατηγορία εντάσσονται το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Εκάλη, η Πολιτεία, η Κηφισιά και άλλες.

Ακόμη και αν αλλάξει η κλίμακα ώστε να παραμείνει σταθερός ο ΕΝΦΙΑ, αφήνοντας αμετάβλητα τα ποσά που πληρώνουν σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων (Πίνακας 3), εντούτοις, θα είναι τέτοιες οι επιβαρύνσεις στα υπόλοιπα, που θα καταστήσουν σημαντικά μεγαλύτερα τα βάρη γι’ αυτούς (Πίνακας 2). Έτσι θα προκύψουν αυξήσεις-φωτιά για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές, σύνταξη συμβολαίων, τεκμήρια, δημοτικά τέλη και δημοτικούς φόρους, δικαιώματα Κτηματολογίου, τέλη τακτοποίησης αυθαιρέτων και λοιπές επιβαρύνσεις.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, οι αυξήσεις θα επηρεάσουν φορολογικά τουλάχιστον το 60% των τιμών ζώνης (είναι περίπου 11.000 σε ολόκληρη την επικράτεια) αγγίζοντας την…. τσέπη περίπου 4.500.000 ιδιοκτητών ακινήτων, ενώ για περίπου 1.850.000 ιδιοκτήτες θα υπάρξουν οριακές μεταβολές ή και μειώσεις. Η αύξηση στις τιμές ζώνης όμως θα έχει και μια δευτερογενή επίδραση, καθώς θα μεταθέσει πλήθος περιουσιών σε υψηλότερα επίπεδα, όπου επιβάλλεται ο συμπληρωματικός φόρος για τη μεγάλη ακίνητη περιουσία. (Πίνακας 4).

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η κτηματαγορά βρίσκεται σε σημείο καμπής, επηρεάζοντας με τον έναν ή τον άλλον τρόπο και τις φορολογικές επιβαρύνσεις. Από τη μία υπάρχουν θετικές προσδοκίες για μείωση του ΕΝΦΙΑ, αλλά από την άλλη πλευρά η φορολογητέα περιουσία στο μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας θα είναι αυξημένη λόγω των νέων υψηλότερων τιμών ζώνης. Επιπλέον, μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια είναι ορατός ο κίνδυνος να υπάρξει μείωση του αφορολογήτου ορίου και κατάργηση της «προσωπικής διαφοράς» σε 1.400.000 συνταξιούχους, κάτι που θα έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των εισοδημάτων και την αύξηση του αριθμού όσων δεν θα μπορούν να αντεπεξέλθουν στον ΕΝΦΙΑ ή θα βρεθούν στον προθάλαμο κατασχέσεων ή ακόμη και να «σκοτώσουν» το ακίνητό τους.

Από την άλλη πλευρά, οι 100.000 πλειστηριασμοί που έχουν δρομολογηθεί έως το τέλος του 2021, καθώς και η απειλή κατασχέσεων για τουλάχιστον 1.000.000 ιδιοκτήτες λόγω οφειλών προς την Εφορία και τα ασφαλιστικά ταμεία, θα ασκήσουν έντονη πίεση στην προσφορά και, ως εκ τούτου, οι σημερινές αυξήσεις των εμπορικών τιμών ίσως είναι παροδικές. Αν μάλιστα, υπάρξει αλλαγή τάσης και στο διεθνές περιβάλλον προς το χειρότερο, τότε θα ασκηθούν επιπλέον πιέσεις καθώς θα καλλιεργηθούν υποτιμητικές προσδοκίες. Αν επιβεβαιωθεί το κακό σενάριο, τότε όλοι οι σχεδιασμοί για φορολογικές ελαφρύνσεις στα ακίνητα θα πέσουν στο κενό…