Έρευνα «Π»: Άνω-κάτω η αγορά των ακινήτων - Αυτές είναι οι τιμές στον Πειραιά και σ' άλλες περιοχές (ΠΙΝΑΚΕΣ)

Ελαφρά άνοδος τιμών σε επιλεγμένες περιοχές, αγορά πολλαπλών «ταχυτήτων» με...

περιορισμένες πράξεις μεταβίβασης πανελλαδικά, προτίμηση σε παλαιότερες κατοικίες άνω των 25 ετών με εμβαδόν μεταξύ 70 και 110 τ.μ., περιορισμένες τοποθετήσεις σε επαγγελματικούς χώρους και σχεδόν αμελητέα σε οικόπεδα συνθέτουν τον χάρτη της κτηματαγοράς.

Σύμφωνα με έρευνα του δικτύου κτηματομεσιτικών γραφείων της RE/MAX Ελλάς, το 2017 οι τιμές των ακινήτων έδειξαν σημάδια ανάκαμψης με αυξήσεις περίπου 1%, ωστόσο την ίδια στιγμή εκφράζονται ερωτηματικά σχετικά με την πορεία των τιμών τα επόμενα χρόνια, λόγω των μαζικών πλειστηριασμών ακινήτων από τις τράπεζες και το Δημόσιο. Πάντως, καταλύτης της μερικής αναθέρμανσης της αγοράς είναι και η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στις περισσότερες ζώνες της επικράτειας, που θα ισχύσει αναδρομικά από την 1η Ιανουαρίου 2018. Η μεσιτική εταιρεία κάνει λόγο για ενδείξεις αναθέρμανσης της αγοράς, η οποία προσφέρει μεγάλες επενδυτικές ευκαιρίες τόσο για ιδιώτες όσο και για επαγγελματίες.

Από τα στοιχεία προκύπτει μια καθαρή προτίμηση των αγοραστών σε κατοικίες, ενώ μόνο επιλεγμένα επαγγελματικά ακίνητα βρίσκονται στο στόχαστρο επενδυτών με κάποια οικονομική επιφάνεια. Την ίδια στιγμή, σχεδόν «παγωμένη» είναι η αγορά οικοπέδων και εξοχικών, ενώ σταθερά αυξανόμενο είναι το ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές, οι οποίοι τοποθετούνται σε ακίνητα προβολής σε ολόκληρη την επικράτεια. Πολλοί εξ αυτών προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και επιδιώκουν να αποκτήσουν και τη λεγόμενη «χρυσή βίζα».

Αγορά πολλαπλών ταχυτήτων με αυξομειώσεις τιμών καταγράφεται στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς.

Πιο συγκεκριμένα, το 2017 οι τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων στο Λεκανοπέδιο Αττικής σημείωσαν αύξηση κατά 1,2%, ενώ, αντίθετα, των καινούργιων μειώθηκαν κατά 0,3%. Στη Θεσσαλονίκη η αύξηση στις τιμές των παλαιότερων ακινήτων διαμορφώθηκε στο 1,1% και για τα καινούργια στο 1%, ενώ στην υπόλοιπη χώρα τα μεταχειρισμένα παρέμειναν αμετάβλητα και τα καινούργια αυξήθηκαν κατά 1,6%. Σημαντικός παράγοντας ανόδου των τιμών είναι το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, ενώ ενισχυτικά λειτουργεί η αύξηση των στεγαστικών δανείων για τους ημεδαπούς αγοραστές.

Τι δείχνει η έρευνα

Η ανάκαμψη των τιμών το 2017 προήλθε μετά από μία σχεδόν 10ετή πτώση κατά 44,2% στις κατοικίες της Αττικής και 46,2% στη Θεσσαλονίκη.

Σύμφωνα με την κτηματομεσιτική εταιρεία, η εικόνα που διαμορφώθηκε πέρυσι είχε τα εξής χαρακτηριστικά:

Σε όλη τη χώρα περίπου το 93% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες (διαμερίσματα και μονοκατοικίες/μεζονέτες), ενώ τα οικόπεδα καθώς και τα επαγγελματικά ακίνητα αποτέλεσαν το 3% και 4% αντίστοιχα.
Στην Αττική το 83% των πωληθέντων ακινήτων ήταν κατοικίες. Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια έφθασαν μόλις στο 7%, ενώ η συμμετοχή των επαγγελματικών ακινήτων ανήλθε στο 10% επί του συνόλου των πωληθέντων ακινήτων.
Στη Θεσσαλονίκη οι αγοραπωλησίες επικεντρώθηκαν σχεδόν αποκλειστικά στις κατοικίες σε ποσοστό 98% και το υπόλοιπο 2% αφορούσε σε αγορά οικοπέδων.
Οι αγοραστές προτίμησαν παλαιές κατοικίες (άνω της 5ετίας) σε ποσοστό 93%, έναντι των νεόδμητων και νέων (μέχρι 5 ετών), που συγκέντρωσαν μόλις το 7%.
Έντονο ήταν το ενδιαφέρον για κατοικίες 6 έως 15 ετών (24% του συνόλου), ενώ κυρίαρχη, τέλος, στις προτιμήσεις των αγοραστών αναδείχθηκε η κατηγορία των παλαιών άνω των 30 ετών, σε ποσοστό 47%.
Στην Αττική, η πλειοψηφία των ακινήτων (64%) που πωλήθηκαν ήταν άνω των 25 ετών. Τα νεόδμητα μαζί με τα νέα έως και 5 ετών συγκέντρωσαν μόνο το 4% των προτιμήσεων, ενώ αυτά με ηλικία 6 έως 15 ετών συγκέντρωσαν περίπου το 1/6 των προτιμήσεων (ποσοστό 15%). Στην ενδιάμεση κατηγορία ακινήτων ηλικίας 16 έως 25 ετών, το ποσοστό προτίμησης ανήλθε στο 17%. Σύμφωνα με την έρευνα, προτιμήθηκαν οι μεσαίες κατοικίες με επιφάνεια 71-110 τ.μ. από τους 4 στους 10 (ποσοστό 41%), οι μικρές κατοικίες έως 50 τ.μ. και 50-70 τ.μ. από το 35%, ενώ όλες σχεδόν οι υπόλοιπες κατηγορίες κινήθηκαν κάτω από το 10%.
Στη Θεσσαλονίκη, στην κορυφή των προτιμήσεων βρίσκονται οι κατοικίες άνω της 25ετίας με ποσοστό 62%, δηλαδή πάνω από τις μισές κατοικίες που συναλλάσσονται. Ακίνητα νεότερα της πενταετίας προτιμήθηκαν μόλις από το 5%, περίπου 1 στα 6 ακίνητα που προτιμήθηκαν ήταν από 6 ως 15 ετών (ποσοστό 16%), ενώ και το υπόλοιπο 17% αφορούσε ακίνητα 16 έως 25 ετών. Επίσης, η κατηγορία με τη μεγαλύτερη απήχηση στις προτιμήσεις ήταν για ακίνητα επιφάνειας 71-110 τ.μ., σε ποσοστό 43%. Τα διαμερίσματα επιφάνειας 51-70 τ.μ. προσέλκυσαν το ενδιαφέρον του 19%, ενώ για επιφάνεια έως 50 τ.μ. το σχετικό ποσοστό διαμορφώθηκε στο 19%. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι μόλις το 8% στράφηκε σε μεγάλες κατοικίες άνω των 150 τ.μ.

Κατάρρευση των αξιών δείχνουν οι πλειστηριασμοί

Την ίδια στιγμή που οι παράγοντες της κτηματαγοράς διαπιστώνουν αντιστροφή της τάσης στις τιμές, εντούτοις τα στοιχεία των πλειστηριασμών δείχνουν συνεχή βύθιση των αξιών.

Οι επικείμενοι μαζικοί πλειστηριασμοί ακινήτων δείχνουν ότι θα έχουν σοβαρό αντίκτυπο στις τιμές αλλά και στις προσδοκίες των υποψήφιων επενδυτών, από τη στιγμή μάλιστα που αναμένονται και νέα μέτρα που θα πλήξουν ακόμη μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού. Επιπλέον, τα capital controls και η περιορισμένη ρευστότητα στην οικονομία δεν προοιωνίζονται ευνοϊκές εξελίξεις τα επόμενα χρόνια.

Χαρακτηριστικές μάλιστα είναι οι περιπτώσεις μεταβιβάσεων που καταγράφονται στην ειδική πλατφόρμα της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, όπου αρκετά ακίνητα πουλήθηκαν ακόμη και στο 1/3 της αντικειμενικής αξίας τους, προφανώς λόγω ανάγκης των πωλητών! Τέτοιες χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι, για παράδειγμα, στον Άλιμο όπου ακίνητο αντικειμενικής αξίας 420.000 ευρώ πουλήθηκε αντί 155.000 ευρώ ή στη Γλυφάδα, όπου πουλήθηκε διαμέρισμα αντί 53.000 ευρώ με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ! Επίσης, σε άλλη περίπτωση καταγράφεται ακίνητο στην Κυψέλη με αντικειμενική αξία 45.000 ευρώ να πωλείται προς 9.500 ευρώ ή στα Κάτω Πατήσια με αντικειμενική 65.000 ευρώ και τιμή πώλησης στο συμβόλαιο 14.000 ευρώ.

Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, πέραν των πιεστικών αναγκών των ιδιοκτητών για την πληρωμή φόρων που τους αναγκάζουν να «σκοτώσουν» τα ακίνητά τους, δεν πρέπει να διαφεύγει της προσοχής ότι ένα σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών γίνεται και με «μαύρο» χρήμα. Σε αυτές τις περιπτώσεις πολλοί αγοραστές, επειδή δεν μπορούν να δικαιολογήσουν την προέλευση των χρημάτων τους, βρίσκουν… πρόθυμους πωλητές που θέλουν να έχουν χρήματα εκτός τραπεζικού συστήματος υπό τον φόβο πιθανού «κουρέματος».